万科的长租公寓,怎么就“养不肥”?

怎样应对“猪肥房瘦”的窘境


本文经授权转载自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007);作者:雷布同


栏目 | 财经评论-公寓篇

话题 | 万科的长租公寓

摄影©陶贰珂

版权 | 图片版权归空间秘探 / Me-Time Space所有



如果说今年3月,万科的养猪事业已经顺利启动了的话,那么现在可能已有猪出栏了。养猪的生意就是这么实在,200多天的时间,就能见到成效,也难怪会有媒体提问万科董事会主席郁亮,“进入养猪行业,是不是因为‘猪肥房瘦’?”


相比起来,长租公寓作为万科坚持了近15年的业务,始终徘徊在“养不肥”的问题上。近日,万科泊寓还因为集体土地租赁项目延期交付被质疑模式受到挑战。所以,为什么万科花了这么多心血、人力和资源的长租公寓,却“养不肥”呢?



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早在2017年,大量房企挤入长租公寓市场之际,就有行业观点认为,房企的人力成本较高,因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回第一阶段只能是扩展亏损期。一语成谶,后续房企的陆续退场,也是因为无法再接受长租公寓扩张带来的持续亏损。


一方面,与长租公寓诞生的时机有关。随着房地产行业的白银时代特征日趋明显,高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,现在到了管理红利时代。存量时代,不少房企将长租公寓视为能够在中长期实现资本回炉的“利器”,但是没想到的是,在打造产品的过程中一些意外的成本超出了原本的投资测算,例如消防标准的不确定影响了相关器械的采购等,自然导致了投资回报周期的拉长。


另一方面,即便是作为房企系头部品牌的万科泊寓,也没有摆脱依赖租金差的盈利模式。以最终被叫停的万科万村计划为例,当时有租客质疑万村计划利用旧改涨租,但随即万科就公布,改造后的房租涨幅以及给城中村村民开出的房租涨幅是一致的。也就是说,万科仍以租金差获取收益,一旦限制租金涨幅后收益率也将大幅下降。


此外,据观点地产网报道,在2014年宣布转型后,2015-2017年,万科主营业务中来自房地产结算收入占比达在96%-97%之间,至2018年上半年降至95%。但从年复合增长率看,房地产结算收入约为10.68%,物业管理收入达到55%其它业务则仅为7.9%,显示新业务整体创收能力仍较弱。而长租公寓又是新业务中的一个小分支,所以在万科的整体营收数据中占比大抵是“九牛一毛”。


而这就是万科泊寓一直未能如期望“长肥”的主要原因之一,“油水少”。当一个新项目需要在规模上迅速膨胀,但是却不能通过合适的盈利模式汲取充足的“油水”,实现独立生长,那么它就很难做大。当然,这个问题不仅仅存在于万科,房企系甚至是整个行业目前能摆脱这个发展桎梏的品牌还是凤毛麟角。



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暂时抛开“油水少”这一点长租公寓自身不足不谈,万科对长租公寓“喂粮”还是十分上心的。无论是资本粮还是物业粮,当然,这也是万科及其他房产系长租公寓的主力优势之一。问题是,关心则乱,资源无疑都是优质的,如何实现最佳资源配置才是最关键的。一旦出错,就造成了“喂错粮”,最终只能以“断舍离”收场。


在资本粮方面,万科对长租公寓业务丝毫不吝啬。2018年8月,万科分期发行了80亿元住房租赁专项公司债券。要知道,彼时并没有房企曾发行过如此大额的债券以支持长租公寓业务的发展。这也看得出,万科在以全力推进长租公寓业务的发展。


在物业粮方面,万科的大体方向是对的,但其中出了一些漏洞。比如,被叫停的万村计划和传出租率并不理想的全自持项目翡翠书院。


在入局城中村改造之前的万科,看重的是深圳60%的人口住在1044个城中村中,租赁住房约占总租赁住房的70%。3个数字就点明城中村市场的体量之大,所以万科的“梦想改造家”,原万科南方区域事业集团首席执行官张纪文推出了万村计划,一心想要为无数深漂点燃万村的灯火。


可是万村启动规模扩张后,各路资本也火速进入城中村,改造所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈,并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公开信中。尽管万科很快做出了回应,并抛出一组相对数据,证明改造前后的单间租金价格处于同等区间。但是这项计划终究是被万科以“收敛”的举措收了场,并放弃了部分已签约但尚未内部改造的“农民房”房源。据《地产杂志》报道,一些业内人士分析,万科为此要支付高达1.2亿元的违约金。


不仅仅如此,前不久也有消息传出万科自持租赁项目翡翠书院的出租率和回报率并不理想。不过,对此万科没有做出回应,所以消息真假性有待考证。可是,不容忽视的一点是,万科在给长租公寓“喂粮”的过程中出现了一点偏差,就造成了不小的损失。所以万科在面对当下正在全力做的集体土地长租公寓项目,也要谨慎而行,吸取万村计划的教训。



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不过,尽管万科在“喂养”长租公寓的道路上,出了些差池,但是经历了15年的成长,万科泊寓虽然没被“养肥”,但是也不瘦弱。


据万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华近日表示,截止目前万科累计已开业泊寓13万间,在租客户超15万,累计服务40万客户。具体到经营数字的表现,泊寓上半年营收10.5亿元,整体出租率94%,续租率55%。根据克而瑞发布的《2020上半年房企长租公寓规模排行榜》显示,万科泊寓以管理规模185000+间的规模名列榜首,仍然保持领先优势。


而且作为房企选手,万科们拥有成熟的开发链条,对硬件的改造与投入拥有先天的优势。相比之下,基金出身的运营商则会考虑中长期的收益,使之在开发运营过程中更加注重品质,在中长期的管理、服务上有优势。


在一些资本机构看来,房企系长租公寓最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决定了房企可以接受相对低的回报,在房源上有很强的竞价优势。


只不过,房企的优势使用不当,也有可能转变为劣势。以产品品质为例,一些创业系品牌会在考虑美观和实用性的同时,紧抠预算;但是房企系会按照之前对房屋产品精装修的标准进行规划,其成本比其他派系的公寓品牌会高出不少,投资回报率自然会受到影响。而如何让这些优势顺利发挥作用,将会成为长租公寓“养不肥”的破局关键。



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回归本质,长租公寓是一桩“细水长流”的生意。在漫长的周期中,五大派系的品牌就像是蚂蚁搬家一样,完成了行业从0到1的建设过程。当然,少不了那些趁着行业狂飙之际,只关心盈亏,甚至不在乎对错与道德的玩家。但是能够在市场上留到最后的一定是那些能够打造让人称赞的高品质租赁住房产品的企业。所以,房企系作为承载着行业诸多美好期盼的派系之一,或许应该有更为深度的思考。



1# 

移交物业,把不多的食物放进“小盘子”


如果将长租公寓的营收数字放在上市房企母体的财务报告中来看,微不足道。但是对于这些房企旗下的物业管理公司而言,就像是将原本不多的食物从大锅放入了“小盘子”,更为可观。一些业内人士表示,因为住宅自持比例高低被作为开发商拍卖土地的竞价条件之后,这些房企手中自持的房源越来越多。自有的物业公司就成了承接这些房源的最佳选择。将长租公寓业务移交物业,一方面能够减轻上市房企在业绩会上的压力,另一方面也能让长租公寓的发展速度放慢,稳步前行。近年来这样做的房企并不少,朗诗将朗诗寓剥离了上市主体,碧桂园将长租公寓业务单独划分至碧桂园文商旅集团内。



2# 

优化商业模式,主攻不同品类的住宿产品


不仅仅是房企系品牌,对于五大派系而言,商业模式都是亟需优化的关键。单纯的依赖租金差,那么即便是家大业大如万科,也无法逆转万村计划以暂时停止的举措告终。这一点,其实已经有些品牌找出了一些新的玩法,如主攻不同品类的住宿产品,助力改变单一的盈利模式。比如通过打造大型租赁社区,长租公寓企业可以从中获取社区长期运营的营收、公共空间的运营营收以及承载活动所带来的异业合作收入等等。



3# 

分食政策性租赁住房的蛋糕


政策性租赁住房是近年来国家在住房租赁发展的重点,所以房企在不同城市布局长租公寓业务时,应充分把握当地政策导向,依所在城市住房租赁市场发展特色灵活制定策略。顺应当地政策导向既可享受政策倾斜红利,也说明当地对某类产品的需求较旺盛,可以实现分食政策性租赁住房蛋糕的目标。如杭州支持人才专项租赁住房(人才公寓)的建设,北京支持租赁型职工集体宿舍(蓝领公寓)的建设,深圳支持城中村存量房屋开展规模化租赁业务等。不仅是万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓及旭辉领寓等均较早布局政企资源,展开公租房、人才公寓的合作,合作落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。



4# 

挺过“小年”的难关


受到疫情的影响,这一年对于很多行业而言都是“小年”,都需要谨慎前行,作为与民生联系最为密切的长租公寓更是如此。


尽管接连有长租公寓品牌倒下或者跑路,但长租公寓本身很难说有“原罪”。有统计显示,中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。面对这样一片蓝海,资本的进入是迟早的事情,而随着租客尤其是年轻租客对于居住条件的提升,长租公寓的个性化装修也契合了新的市场诉求。但是,解决了市场的真实痛点,并不意味着它就一定能够健康发展。众声喧哗,最后留下来的才是真正的王者。身处行业中的企业需要做的是沉下心,坚持为消费者提供健康的产品和服务,这才是根本中的根本。对于房企系长租公寓来说,未来势必会属于资本雄厚、模式清晰、抗风险性强的少数头部企业。



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万科内部有一句话叫“当好农民种好地。做农民其实是不需要预测天气的,一定要把自己的种地能力提高。”就像长租公寓的现状,会有人整天忙着预测天气,但也有人认认真真提升种地能力,保持一份启程之初的正心,带着品牌走上正道,避免病态发展,以优质的运营服务和产品质量换取资本市场和消费者市场的信赖。而这,也许就是万科泊寓们的路,更是无数的长租公寓企业所要共同坚持的正确道路。



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空间秘探签约作者 / 雷布同


85后地产人,从事商业地产行业10余年。曾供职于SOHO中国、中粮置地等企业。现在某地产研究院担任副院长,主要从事存量资产和空间跨界运营等研究方向。

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